安泰•问政 (13)——“房地产市场现状与未来发展态势”论坛于 2016年5月11日晚上18:30 ~ 20:30在我院A300报告大厅举行。论坛由我院潘英丽教授主持。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任，财经战略研究院院长助理倪鹏飞教授首先报告，他的主题为“中国房地产宏观调控面临的挑战”。倪鹏飞认为，房地产宏观调控面临八项“两难”。第一，房地产市场的特点是量价同向变化，而调控的目标是“量好但价稳”，甚至希望“量升价跌”，这难做到；第二，房地产的需求是消费、投资和投机需求“三需混合”，调控时很难把“三需”区别开来；第三，房地产受预期影响较大，但人们的预期是不确定的，变化很快；第四，空间上的分化对中央的宏观调控带来了很大的问题；第五，政策的出台到发生作用有一个时滞，这个我们过去重视不够；第六，一些重要的经济变量对于宏观政策或者对宏观调控的反应是不一样；第七，各级调控主体协调不一；第八，制度缺失对房地产构成了很大的挑战，比如，我们无房产税。

清华大学房地产研究所所长，土木水利学院副院长刘洪玉教授主要谈了两个方面的话题：第一是房地产市场现状；第二个问题是房地产领域供给侧改革。他强调，现在房地产市场存在结构性过剩。当然像上海地区有供给不足的情况，但全国总体上来说是过剩的。还有存在房地产市场的分化，比如一线、二线、三线和四线城市的情况完全不同。现在看来叫做“分城施策、分类指导”。关于房地产领域供给侧结构性改革，他认为，实际上我们希望通过这种改革来寻找能够激发新需求的投资方向。他强调，第一方面的改革是与住房政策相关的。本次去库存非常重要的一方面就是想办法去提高城镇化发展质量，通过实现以人为本城镇化来创造新的需求。第二方面的是涉及土地供给的改革。第三方面的是房地产金融领域。他指出，现在虽然有住房公积金制度，但这种制度并没有产生我们想要的最大好处，尤其在收入两端的人群。最后，从政府的角度也在探索改革思路。现在开始研究怎样明确目标，要做到目标一致、主动作为。

中原集团研究部董事程澐博士分析了2016新政对二手市场的影响。首先，她指出，从一线城市限购政策前后的比较可看出市场发生了一个突变。在新房市场上，沪深成交量大幅下滑，4月上海新建住宅成交面积环比下跌35.47%。限购对沪深二手房市场影响更大，4月份上海二手房成交面积环比下跌69%。她认为，限购政策短期内有效抑制房价过快上涨，限购后市场情绪趋于冷静。第二，她强调，限购后上海楼市成交结构发生了变化：本地户籍购房比例显著上升；非沪籍客户套均面积下滑；非沪籍客户中，二房三房比重显著下降；在购房客户的年龄与成交结构上，刚需受影响最小。第三，她分析了房地产市场前景的影响因素。她指出，关于市场前景的判断依据：在短期，库存消化周期是关键；而中期，主要决定于土地供求关系；从长期看，主要是人口增速与年龄结构。此外，在流动性方面，主要影响来自于二手房成交占比。

我院陆铭教授探讨了“土地供应、房价与中国经济竞争力”的问题。陆铭首先分析了土地制度改革的困境。他指出，人（经济）的配置和地的配置脱节，表现为人的城市化和地的城市化的脱节。人往高处（东部和大城市）走，地往低处（相对向西部和中小城镇）走，包括建设用地指标和转移支付和企业获得的补贴等。他指出，新城新区建设数量过多，规划面积和人口普遍超过现实。他引用国家发改委的统计数据说，如果把全国新城新区的规划人口加起来达34亿。他强调，内地欠发达省份债务负担更重。他发现，各线城市房价走势在2013年明显分化；房价上涨开始影响竞争力；房价推动工资上涨东部在2003年后更明显。最后，关于改革策略，他认为，改革急需适应人口跨地区流动的趋势，应进行土地和户籍联动改革，放松（特）大城市的土地供应管制，总之，他强调，供给侧改革本质是供给适应需求。

来自上海交通大学和周边高校等300余位师生与与会嘉宾进行了互动交流。嘉宾们认真回答了新毕业大学生应如何选择就业城市、置业买房等方面的问题。